Eigendom tidak otomatis batal dan tidak otomatis sah. Ketentuan Konversi UUPA, Keppres 32/1979, dan PP 18/2021 menentukan nasib surat tua itu.
Sertifikat bertuliskan hak eigendom di laci keluarga Anda tidak otomatis batal, tetapi juga tidak otomatis menjadi bukti kepemilikan yang bisa dipakai hari ini. Hak eigendom adalah hak milik paling penuh atas tanah menurut Burgerlijk Wetboek (BW), kitab hukum perdata warisan Belanda. Pada 24 September 1960, Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA, UU 5/1960) mengubahnya menjadi hak milik atau hak guna bangunan, tergantung siapa pemegangnya.
Bagi pemegang yang berkewarganegaraan Indonesia tunggal, Ketentuan Konversi Pasal I ayat 1 UU 5/1960 mengubah eigendom menjadi hak milik sejak saat itu, selama pemegangnya memenuhi syarat Pasal 21 ayat 1: hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik. Bagi orang asing, warga negara berkewarganegaraan ganda, dan badan hukum yang tidak ditunjuk Pemerintah, Pasal I ayat 3 mengubahnya menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 tahun. Hitungan 20 tahun itu berujung pada 24 September 1980, tanggal yang dipakai Keputusan Presiden 32/1979 sebagai titik berakhirnya hak.
Aturannya berlapis. Karena itu jawabannya jarang sesederhana ya atau tidak.
Bayangkan surat jual beli rumah dari tahun 1950. Suratnya asli, tetapi apakah ia masih berlaku sebagai bukti hak bergantung pada aturan yang terbit sesudahnya. Pasal 95 Peraturan Pemerintah 18/2021 kemudian menyatakan bukti hak barat tidak berlaku lagi. Ketentuan itu memunculkan pertanyaan tentang kedudukannya terhadap UUPA.
Poin Penting dalam 30 Detik
- Eigendom milik WNI tunggal menjadi hak milik sejak 24 September 1960 (UU 5/1960, Ketentuan Konversi Pasal I ayat 1 dan Pasal 21 ayat 1).
- Eigendom milik orang asing, WNI berkewarganegaraan ganda, dan badan hukum yang tidak ditunjuk menjadi hak guna bangunan 20 tahun (Pasal I ayat 3). Jangka itu berakhir 24 September 1980.
- Keppres 32/1979 Pasal 1 ayat 1 menyatakan tanah itu menjadi tanah dikuasai langsung oleh Negara, dan Pasal 2 membuka pemberian hak baru bagi bekas pemegang yang memenuhi syarat.
- PP 18/2021 Pasal 95 menyatakan bukti hak barat tidak berlaku. Tenggat 5 tahun di Pasal 96 hanya untuk bekas hak milik adat dan berakhir 2 Februari 2026.
- Hak lama dapat dibuktikan lewat penguasaan fisik 20 tahun atau lebih (PP 24/1997 Pasal 24). Keputusan untuk tanah Anda sendiri sebaiknya dikonsultasikan lebih dulu dengan advokat.
Hak milik paling leluasa versi Belanda, dan apa bedanya dengan hak milik sekarang
Kata eigendom datang dari bahasa Belanda: eigen berarti milik sendiri. Dalam hukum perdata kolonial, eigendom adalah puncak penguasaan atas benda, termasuk tanah. Pasal 570 Burgerlijk Wetboek (BW) merumuskannya, menurut kutipan di hukumonline.com, sebagai hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa dan berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang.
Hak milik zaman sekarang punya rumusan berbeda. Pasal 20 ayat 1 UU 5/1960 menyebutnya hak yang terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, lalu mengikatnya pada Pasal 6: semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
Perbedaannya ada di pagar.
Anggap tanah itu rumah. Eigendom memberi Anda kunci dan pagar yang hanya dibatasi undang-undang. Hak milik menurut UUPA tetap memberi kunci, tetapi tata tertib lingkungan ikut berlaku.
| Aspek | Eigendom (BW) | Hak milik (UUPA) |
|---|---|---|
| Dasar hukum | Pasal 570 BW | Pasal 20 ayat 1 UU 5/1960 |
| Rumusan inti | Menikmati barang secara lebih leluasa dan berbuat atas barang itu secara bebas sepenuhnya | Hak terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah |
| Batas penggunaan | Undang-undang | Fungsi sosial (Pasal 6 UU 5/1960) |
| Siapa pemegangnya | Kewarganegaraan tidak menjadi bagian rumusan Pasal 570 BW | Hanya warga negara Indonesia (Pasal 21 ayat 1) |
Eigendom tidak dibiarkan berjalan apa adanya. Ketentuan Konversi UUPA mengatur nasibnya.
Satu pasal UUPA yang mengubah eigendom menjadi hak milik pada 24 September 1960
Konversi berarti perubahan jenis hak. UUPA tidak meminta pemegang eigendom mengurus apa pun agar haknya berubah. Perubahannya terjadi sejak saat undang-undang itu berlaku, bukan sejak Anda mendaftar.
Hak eigendom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya Undang-undang ini sejak saat tersebut menjadi hak milik, kecuali jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat sebagai yang tersebut dalam pasal 21.
Bahasa sederhananya: eigendom yang masih ada pada 24 September 1960 langsung menjadi hak milik, asal pemegangnya memenuhi syarat Pasal 21. Pasal 21 ayat 1 menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
Sumber: UU 5/1960, naskah di peraturan.go.id, diakses 6 Oktober 2026.Syarat itulah yang membelah pemegang eigendom menjadi beberapa kelompok. Ketuk tiap kelompok di bawah untuk melihat nasib haknya.
Nasib eigendom menurut siapa pemegangnya pada 24 September 1960
Warga negara Indonesia yang tidak berkewarganegaraan lain memenuhi Pasal 21 ayat 1. Eigendomnya menjadi hak milik berdasarkan Pasal I ayat 1. Teks ayat itu tidak memuat batas waktu bagi kelompok ini.
Eigendom orang asing, warga negara yang juga berkewarganegaraan asing, dan badan hukum yang tidak ditunjuk Pemerintah menurut Pasal 21 ayat 2 menjadi hak guna bangunan Pasal 35 ayat 1 "dengan jangka waktu 20 tahun" (Pasal I ayat 3). Hak guna bangunan (HGB) adalah hak berjangka waktu, tidak turun-temurun seperti hak milik.
Pasal 21 ayat 2 menyatakan Pemerintah menetapkan badan hukum yang dapat mempunyai hak milik. Pasal I ayat 3 hanya menyebut badan hukum yang tidak ditunjuk. Dari rumusan itu, kami membaca bahwa badan hukum yang ditunjuk mengikuti Pasal I ayat 1. Daftar penunjukannya ada di peraturan lain yang belum kami buka.
Hak milik seperti rumah sendiri. HGB lebih mirip kontrakan panjang dengan masa berlaku.
Anda tidak bisa membedakan kedua kelompok itu dari selembar sertifikat tua. Yang menentukan adalah kewarganegaraan pemegangnya pada 24 September 1960 dan, untuk badan hukum, ada tidaknya penunjukan Pemerintah. Dua fakta itu harus ditelusuri dari riwayat tanahnya.
Konversi mengubah jenis hak menurut hukum. Pencatatannya di buku tanah adalah urusan pendaftaran tanah, dan di sinilah PP 24/1997 bekerja: Pasal 24 ayat 1 menyatakan hak asal konversi hak lama dibuktikan dengan alat bukti yang menunjukkan adanya hak itu.
Tanggal 24 September 1980 menyangkut kelompok kedua, bukan semua pemegang eigendom
Dua puluh tahun dihitung dari 24 September 1960 jatuh pada 24 September 1980. Tanggal itu muncul di artikel jurnal dan putusan sebagai "batas konversi", padahal naskah UUPA memberi jangka 20 tahun hanya kepada kelompok kedua tadi, yaitu pemegang HGB hasil konversi menurut Pasal I ayat 3. Untuk pemegang WNI tunggal, Pasal I ayat 1 yang kami baca tidak memuat batas waktu.
Sesudah jangka itu habis, Keputusan Presiden 32/1979 mengambil alih. Judul resminya: Pokok-Pokok Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat. Pasal 1 ayat 1 menyatakan tanah itu menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara pada saat haknya berakhir, yaitu 24 September 1980.
Frasa "dikuasai langsung oleh Negara" terdengar seperti perampasan. Keppres 32/1979 sendiri membuka pintu keluar.
- 24 September 1960UUPA (UU 5/1960) berlaku. Ketentuan Konversi mengubah eigendom menjadi hak milik atau HGB 20 tahun.
- 1979Keppres 32/1979 terbit tentang pemberian hak baru atas tanah asal konversi hak barat.
- 24 September 1980Jangka 20 tahun HGB hasil konversi berakhir. Menurut Pasal 1 ayat 1 Keppres 32/1979, tanahnya menjadi tanah dikuasai langsung oleh Negara.
- 1997PP 24/1997 mengatur pendaftaran tanah, termasuk pembuktian hak lama di Pasal 24.
- 2 Februari 2021PP 18/2021 berlaku. Pasal 95 menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak barat tidak berlaku.
- 2 Februari 2026Tenggat 5 tahun Pasal 96 ayat 1 PP 18/2021 berakhir. Tenggat itu hanya untuk bekas milik adat.
Jalan keluar yang dibuka Keppres 32/1979
Pasal 2 menyatakan bekas pemegang hak yang memenuhi syarat dan mengusahakan atau menggunakan sendiri tanahnya akan diberi hak baru, kecuali tanah itu diperlukan untuk proyek pembangunan. Pasal 4 dan 5 memberi pertimbangan prioritas kepada rakyat yang menduduki tanah tersebut. Dua jalur itu berebut kursi yang sama, dan di situlah sengketa lahir.
Bayangkan antrean tiket yang habis masa berlakunya. Pemilik tiket lama punya kesempatan pertama, asal ia benar-benar datang memakainya. Penonton yang sudah duduk di kursi bertahun-tahun juga punya pertimbangan sendiri.
Tiga lapis prioritas yang saling berebut
Analisis putusan Dago Elos di jurnal Novum merangkum urutan prioritas Keppres 32/1979 menjadi tiga lapis: Negara bila tanah diperlukan untuk proyek pembangunan, bekas pemegang hak yang mengusahakan atau menggunakan sendiri tanahnya, dan rakyat yang menduduki tanah serta membentuk permukiman. Kata kerja setiap lapis menunjuk perbuatan nyata: mengusahakan, menggunakan, menduduki.
Pembacaan kami atas Pasal 2, 4, dan 5: surat tua saja tidak otomatis memenuhi kata kerja itu. Sebaliknya, hunian lama tanpa dasar hak juga tidak otomatis mengalahkan bekas pemegang yang memenuhi syarat. Karena itu dua pihak yang sama kuat di atas kertas dapat berakhir dengan putusan berbeda.
Yang masih terbuka tentang pemegang WNI tunggal
Sumber sekunder menyebut Peraturan Menteri Agraria 2/1960 menetapkan batas 6 bulan sejak 24 September 1960 bagi pemegang eigendom untuk mendaftarkan konversinya (hukumproperti.com, Mahendra, 26 Juli 2024). Naskah PMA 2/1960 belum kami buka, jadi angka itu belum boleh dibaca sebagai norma. Permendagri 3/1979 yang disebut sumber yang sama juga belum kami buka.
Dua jurnal yang kami buka menggambarkan 24 September 1980 sebagai batas konversi hak barat secara umum. Kami menandai perbedaan itu dengan teks Pasal I ayat 1, bukan memperbaikinya diam-diam.
Sumber: UU 5/1960; Keppres 32/1979 (peraturan.bpk.go.id); hukumproperti.com; Novum (UNESA) dan Jurnal Yudisial 14(1).Surat lama hilang? Penguasaan 20 tahun masih bisa membuktikan hak
Hak yang lahir dari konversi tetap harus dibuktikan saat didaftarkan. PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah mengaturnya di Pasal 24, dalam dua lapis.
Lapis pertama adalah bukti tertulis. Pasal 24 ayat 1 menyatakan hak atas tanah asal konversi hak lama dibuktikan dengan alat bukti berupa bukti tertulis dan keterangan yang kebenarannya dianggap cukup oleh Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan.
Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya.
Bahasa sederhananya: bila surat aslinya tidak lengkap atau hilang, pemohon dapat membuktikan hak dengan menunjukkan bahwa ia dan para pendahulunya menguasai tanah itu secara nyata selama 20 tahun atau lebih tanpa terputus.
Sumber: PP 24/1997, naskah di peraturan.bpk.go.id, diakses 6 Oktober 2026. Kutipan dipotong sebelum syarat huruf a dan b.Lapis kedua dirancang untuk pemohon yang tidak lagi memegang surat secara lengkap.
Siapa yang menilai bukti itu bergantung pada jalur pendaftarannya. Pasal 24 ayat 1 menyebut Panitia Ajudikasi untuk pendaftaran tanah secara sistematik, yaitu pendaftaran serentak oleh pemerintah di satu wilayah, dan Kepala Kantor Pertanahan untuk pendaftaran secara sporadik, yaitu pendaftaran atas permohonan satu pemilik. Dalam kedua jalur, ukurannya sama: kadar kebenaran bukti dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak, dan hak pihak lain yang membebaninya.
Artinya, surat yang sudah lusuh pun tidak otomatis ditolak. Surat yang lengkap pun tidak otomatis diterima. Penilaian ada di tangan pejabat pendaftar, dan Anda perlu menyiapkan bahan agar penilaian itu berpihak pada kebenaran riwayat tanah Anda.
Lima tahun yang sering tertukar dengan 20 tahun
Setelah sertifikat terbit, Pasal 32 ayat 2 PP 24/1997 memasang batas lain. Pihak yang merasa berhak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut bila dalam 5 tahun sejak sertifikat diterbitkan ia tidak mengajukan keberatan tertulis atau gugatan ke pengadilan. Syaratnya, sertifikat atas nama pihak yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya.
Peringatan tenggat: angka 5 tahun dihitung sejak sertifikat diterbitkan, bukan sejak Anda mengetahuinya. Keterlambatan membuat peluang menggugat tertutup.
Empat jangka waktu yang sering tertukar
20 tahun, penguasaan fisik untuk membuktikan hak lama (Pasal 24 ayat 2 PP 24/1997)
20 tahun, jangka HGB hasil konversi eigendom kelompok kedua (Pasal I ayat 3 UU 5/1960)
5 tahun, batas menuntut setelah sertifikat terbit (Pasal 32 ayat 2 PP 24/1997)
5 tahun, tenggat bekas milik adat, berakhir 2 Februari 2026 (Pasal 96 ayat 1 PP 18/2021)
Orang yang menguasai tanah puluhan tahun tanpa sertifikat berhadapan dengan istilah rechtsverwerking, yaitu hilangnya hak menggugat karena terlalu lama membiarkan pihak lain menguasai tanah. Penulis analisis putusan di jurnal Novum UNESA memakai istilah ini untuk pemegang eigendom yang tidak menguasai tanahnya lebih dari 60 tahun.
Pasal 95 PP 18/2021 menyatakan bukti eigendom tidak berlaku, lalu muncul soal hierarki
Peraturan Pemerintah 18/2021 membawa ketentuan yang paling sering dikutip tentang nasib surat eigendom hari ini.
Alat bukti tertulis Tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara.
Bahasa sederhananya: surat lama berbasis hak barat, termasuk eigendom, tidak lagi diakui sebagai alat bukti, dan tanahnya berstatus tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
Sumber: PP 18/2021, naskah di peraturan.bpk.go.id, diakses 6 Oktober 2026.Ayat 2 memberi jalan pendaftaran: pemohon membuat surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 saksi. Isinya menyatakan tanah itu miliknya, statusnya tanah dikuasai langsung oleh Negara dan bukan bekas milik adat, dikuasai secara fisik dengan itikad baik dan terbuka, serta tidak dipermasalahkan pihak lain.
Pasal 96 ayat 1 mengatur hal berbeda. Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perorangan wajib didaftarkan paling lama 5 tahun sejak PP itu berlaku, yaitu sampai 2 Februari 2026. Pasal 97 menyatakan surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, dan surat keterangan desa hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah. Pasal 99 menyerahkan ketentuan lebih lanjut kepada peraturan menteri, dan kami belum menemukan peraturan menteri yang merinci Pasal 95 dalam sumber yang kami buka.
Tenggat 5 tahun bukan tenggat eigendom.
Status tanah tidak sama dengan nasib hak keperdataan
Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah status hubungan antara negara dan tanah. Status itu belum menjawab apakah bekas pemegang masih punya hak untuk menuntut.
Mujiburohman menulis dari putusan Pekalongan bahwa penetapan sebagai tanah dikuasai negara tidak menghapus hak keperdataan pemegang hak, sehingga ganti rugi perlu dibayarkan bila negara ingin meniadakan klaim itu. Pendapat tersebut masih pendapat penulis jurnal. Di Dago Elos, tingkat kasasi dan PK memberi dua arah berbeda atas pertanyaan yang berkaitan, sehingga Anda tidak dapat bersandar pada satu jawaban yang pasti.
| Ketentuan | Yang diatur | Kelompok |
|---|---|---|
| Pasal I ayat 1 UU 5/1960 | Lahirnya hak milik dari eigendom sejak UUPA berlaku | Pemegang WNI tunggal |
| Pasal 24 PP 24/1997 | Pembuktian hak lama: bukti tertulis atau penguasaan 20 tahun | Pemohon pendaftaran hak asal konversi |
| Pasal 95 PP 18/2021 | Alat bukti tertulis bekas hak barat tidak berlaku, status tanah dikuasai langsung oleh Negara | Tanah bekas hak barat |
| Pasal 96 ayat 1 PP 18/2021 | Kewajiban mendaftar dalam 5 tahun sampai 2 Februari 2026 | Bekas milik adat perorangan |
Pandangan Mustafa Mytiba & Partners
Bagian ini penilaian kami atas aturan yang berlaku, bukan kutipan dari sumber mana pun.
Pasal 95 ayat 1 berbicara tentang alat bukti tertulis dan status tanah. Pasal I ayat 1 UUPA berbicara tentang lahirnya hak milik. Dua hal itu bersinggungan, tetapi tidak identik. Peraturan pemerintah berada di bawah undang-undang, sehingga membaca Pasal 95 sebagai penghapus hak yang sudah lahir menurut UUPA menimbulkan pertanyaan hierarki. Pembacaan yang lebih hati-hati memisahkan nasib alat bukti dari nasib hak keperdataan. Pembacaan serupa dikemukakan Mujiburohman (Jurnal Yudisial 14(1), 2021), yang menyimpulkan hak keperdataan masih melekat pada pemegang hak.
Batas keyakinan kami: dalam sumber yang kami buka, belum ada putusan yang menguji Pasal 95 terhadap UUPA. Penilaian ini bukan penilaian atas perkara tertentu.
Dago Elos dan Pekalongan: dua sengketa, dua cara membaca eigendom
Kedua kasus ini bukan petunjuk bagaimana perkara Anda akan diputus. Mereka menunjukkan pasal mana yang dipertaruhkan di meja hijau.
Tiga bidang eigendom verponding di tangan warga
Perkara perdata menyangkut eigendom verponding nomor 3740, 3741, dan 3742 dengan luas 5.316, 13.460, dan 44.780 meter persegi, atau 63.556 meter persegi bila dijumlahkan (analisis Novum UNESA, Putri dan Susilowati). Tirto.id, 15 Januari 2026, menyebut luas sekitar 6,3 hektare. Penggugat adalah ahli waris pemegang eigendom dan sebuah perseroan. Tergugat sekitar 335 warga yang menempati tanah puluhan tahun. Geser untuk riwayat putusan.
Empat tingkat, dua arah
PN Bandung, 454/Pdt.G/2016/PN.Bdg, penggugat menang (putusan tertanggal 10 Agustus 2017 menurut Tirto.id). Pengadilan Tinggi, 570/PDT/2017/PT.BDG, menguatkan. Kasasi, 934 K/Pdt/2019, menolak gugatan dan menyatakan eigendom telah lewat pada 1980. PK, 109 PK/Pdt/2022, Maret 2022, mengembalikan kemenangan penggugat. Nomor menurut analisis Novum; naskah putusan belum kami buka.
Yang dipersoalkan analis
Penulis Novum menilai majelis PK kurang menelaah perkara secara menyeluruh, tidak menimbang rechtsverwerking atas pemegang yang tidak menguasai tanah lebih dari 60 tahun, dan tidak menerapkan Pasal 95 PP 18/2021. Itu pendapat penulis jurnal, bukan putusan.
Pemalsuan dokumen, bukan uji eigendom
Menurut detik.com, 14 November 2024, Pengadilan Tinggi Bandung menguatkan putusan PN Bandung 601/Pid.B/2024/PN.Bdg tanggal 14 Oktober 2024 dengan pidana 3 tahun 6 bulan. Tirto.id mencatat perkara itu menyangkut pemalsuan surat kelahiran terkait klaim tanah. Status hukum tetapnya tidak kami verifikasi.
Eigendom verponding 775a
Mujiburohman (Jurnal Yudisial 14(1), 2021) menganalisis eigendom verponding 775a di Pekalongan. Pengadilan menetapkan tanah itu sebagai tanah dikuasai negara. Penulis berpendapat penetapan itu tidak otomatis menghapus hak keperdataan pemegang, dan ganti rugi perlu dibayar untuk menghapus klaimnya. Nomor putusan tidak tersedia pada bagian jurnal yang kami baca.
Dua putusan, satu pertanyaan yang sama
Menurut analisis Novum, kasasi (934 K/Pdt/2019) menekankan bahwa eigendom tidak dikonversi sehingga lewat pada 24 September 1980, bahwa penggugat tidak pernah menguasai tanah secara fisik, dan bahwa warga yang menempati tanah lebih dari 30 tahun secara terus menerus berhak diprioritaskan menurut Keppres 32/1979. Putusan PK (109 PK/Pdt/2022) menekankan hal lain: penggugat dapat membuktikan riwayat asal usul kepemilikan lewat dokumen, sedangkan warga dinilai tidak memiliki alas hak atau bukti penguasaan yang cukup.
Pertanyaan yang diperebutkan kedua putusan sama: siapa yang dilindungi Pasal 2 Keppres 32/1979, bekas pemegang atau penghuni? Pasal itu menyaratkan bekas pemegang mengusahakan atau menggunakan sendiri tanahnya. Penulis jurnal menilai penggugat tidak memenuhinya, sedangkan majelis PK menilai riwayat kepemilikan yang terdokumentasi lebih menentukan.
Perkembangan Dago Elos sesudah Januari 2026, termasuk apakah ada PK kedua, tidak kami tulis karena belum terverifikasi.
5 salah baca yang perlu dihindari pemegang surat eigendom
Kelima kekeliruan ini lahir dari membaca satu pasal tanpa pasal di sampingnya.
1TanggalMengira 24 September 1980 berlaku bagi semua
Pasal I ayat 3 UU 5/1960 memberi jangka 20 tahun kepada kelompok kedua, yaitu orang asing, warga negara berkewarganegaraan ganda, dan badan hukum yang tidak ditunjuk. Untuk pemegang WNI tunggal, Pasal I ayat 1 yang kami baca tidak memuat batas waktu. Dua jurnal yang kami buka menyebut 1980 secara umum, jadi baca teks pasalnya sendiri sebelum memakai tanggal itu dalam sengketa.
2TenggatMengira tenggat 2 Februari 2026 berlaku untuk eigendom
Pasal 96 ayat 1 PP 18/2021 hanya menyebut alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perorangan. Eigendom termasuk bekas hak barat yang diatur Pasal 95. Terlampauinya tanggal itu tidak sama dengan hilangnya hak Anda atas tanah bekas eigendom.
3StatusMengira tanah dikuasai negara berarti hak otomatis hilang
Keppres 32/1979 Pasal 2 justru membuka pemberian hak baru bagi bekas pemegang yang memenuhi syarat, dan Pasal 95 ayat 2 PP 18/2021 membuka pendaftaran lewat surat pernyataan penguasaan fisik. Mujiburohman berpendapat hak keperdataan masih melekat pada pemegang. Pendapat itu belum tentu diikuti setiap pengadilan, sebagaimana tampak pada perbedaan kasasi dan PK di Dago Elos.
4BuktiMenyamakan surat eigendom dengan sertifikat hak milik
Pasal 32 ayat 1 PP 24/1997 menyebut sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis, sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah. Surat bekas hak barat tidak berada di posisi itu: Pasal 95 ayat 1 PP 18/2021 menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak barat tidak berlaku.
5DaluwarsaMenunda saat sertifikat orang lain terbit
Pasal 32 ayat 2 PP 24/1997 membatasi hak menuntut bila dalam 5 tahun sejak sertifikat terbit tidak ada keberatan tertulis atau gugatan, selama sertifikat itu atas nama pihak yang beritikad baik dan menguasai tanah secara nyata. Hitungan dimulai dari penerbitan sertifikat, bukan dari saat Anda mengetahuinya.
Yang bisa Anda kerjakan bila memegang surat eigendom
Lima langkah berikut berlaku umum, bukan strategi untuk satu perkara. Setiap langkah menyiapkan bahan yang akan ditanyakan kantor pertanahan maupun advokat.
1Identitas hakCatat nomor, nama pemegang pertama, dan tahunnya
Salin nomor akta atau surat, nama pemegang pertama, letak, dan luas tanah. Foto kedua sisi surat. Jangan menyerahkan aslinya kepada siapa pun tanpa tanda terima.
2RiwayatTelusuri siapa pemegangnya pada 24 September 1960
Kewarganegaraan pemegang pada tanggal itu menentukan apakah eigendom menjadi hak milik atau HGB 20 tahun (Pasal I ayat 1 dan 3 UU 5/1960). Kumpulkan akta waris, akta jual beli, dan surat kematian yang menyambungkan pemegang pertama sampai Anda.
3PenguasaanCatat siapa yang menempati tanah dan sejak kapan
Penguasaan fisik 20 tahun atau lebih membantu pembuktian hak (Pasal 24 ayat 2 PP 24/1997). Kumpulkan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, kuitansi, foto lama, serta nama saksi yang dapat dipercaya.
4TenggatPeriksa tenggat yang mungkin sudah berjalan
Bila tanah sudah bersertifikat atas nama orang lain, 5 tahun sejak penerbitan sertifikat membatasi hak menuntut (Pasal 32 ayat 2 PP 24/1997). Tenggat 2 Februari 2026 di Pasal 96 PP 18/2021 hanya untuk bekas milik adat dan sudah lewat.
5Sebelum bertindakKonsultasi advokat sebelum menjual
Sengketa eigendom menyangkut riwayat dokumen, kewarganegaraan, dan penguasaan yang berbeda di tiap bidang tanah. Bawa semua salinan ke advokat atau Kantor Pertanahan sebelum menjual, menjaminkan, atau menandatangani surat pernyataan apa pun.
Dokumen yang biasanya ditanyakan
- Salinan surat eigendom beserta seluruh surat peralihannya.
- Akta waris dan surat kematian yang menyambungkan pemegang pertama sampai pemegang sekarang.
- Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan dari tahun yang sepanjang mungkin.
- Surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 saksi (Pasal 95 ayat 2 PP 18/2021).
- Identitas dan kewarganegaraan pemegang pertama bila masih dapat ditelusuri.
Sebelum bertindak, pastikan 3 hal ini lebih dulu
Eigendom tidak bisa Anda andalkan hanya karena kertasnya tua. Tiga pertanyaan menentukan posisi Anda sebelum menjual, menjaminkan, atau menandatangani apa pun.
- Siapa pemegangnya pada 24 September 1960, dan apa kewarganegaraannya? Jawabannya menentukan apakah haknya masuk Pasal I ayat 1 atau ayat 3 UU 5/1960.
- Siapa yang menguasai tanah sekarang, dan sejak kapan? Penguasaan 20 tahun yang beritikad baik dan terbuka adalah bukti tersendiri menurut Pasal 24 ayat 2 PP 24/1997.
- Sudah adakah sertifikat atas nama orang lain? Bila ada, 5 tahun sejak penerbitannya membatasi hak menuntut menurut Pasal 32 ayat 2 PP 24/1997.
Surat eigendom itu bukan tiket kosong dan bukan pula jaminan. Ia petunjuk awal, seperti peta lama: berguna, tetapi jalannya mungkin sudah berubah.
Tanah yang menyangkut keluarga Anda memerlukan pemeriksaan dokumen asli. Mintalah pendapat advokat atau penasihat hukum, dan datanglah ke Kantor Pertanahan dengan salinan yang sudah Anda kumpulkan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa yang dimaksud dengan hak eigendom?
Hak eigendom adalah hak milik paling penuh atas benda, termasuk tanah, menurut Burgerlijk Wetboek zaman Hindia Belanda. Pasal 570 BW, menurut kutipan di hukumonline.com, menyebutnya hak untuk menikmati barang secara lebih leluasa dan berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya, asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang. Sejak UUPA berlaku pada 24 September 1960, eigendom atas tanah diubah menjadi hak milik atau hak guna bangunan menurut Ketentuan Konversi Pasal I UU 5/1960, tergantung siapa pemegangnya.
Apakah hak eigendom masih berlaku sekarang?
Sebagai jenis hak atas tanah, eigendom sudah diubah menjadi hak lain oleh UUPA sejak 24 September 1960. Yang masih beredar adalah surat bukti hak lama. Pasal 95 ayat 1 PP 18/2021 menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak barat tidak berlaku dan statusnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Bagaimana pasal itu bersinggungan dengan hak yang sudah lahir menurut UUPA masih dipersoalkan, dan uraiannya ada pada bagian tentang Pasal 95 di atas.
Apakah sertifikat eigendom lama masih sah sebagai bukti kepemilikan?
Jawabannya bergantung pada dua hal. Pertama, siapa pemegangnya pada 24 September 1960, karena itu menentukan apakah haknya menjadi hak milik atau hak guna bangunan 20 tahun (Pasal I ayat 1 dan 3 UU 5/1960). Kedua, aturan pembuktian yang berlaku sekarang: Pasal 95 PP 18/2021 menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak barat tidak berlaku, tetapi ayat 2 membuka pendaftaran dengan surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 saksi. Penilaian untuk tanah Anda sendiri perlu dilakukan advokat atau Kantor Pertanahan.
Apa bedanya hak eigendom dengan hak milik?
Eigendom diatur Pasal 570 BW dan dibatasi undang-undang. Hak milik diatur Pasal 20 ayat 1 UU 5/1960 sebagai hak terkuat dan terpenuh yang tetap terikat fungsi sosial menurut Pasal 6. Hak milik juga hanya dapat dipunyai warga negara Indonesia (Pasal 21 ayat 1). Syarat kewarganegaraan itulah yang membelah nasib eigendom saat konversi.
Apa arti tanggal 24 September 1980 untuk tanah eigendom?
Tanggal itu hasil hitungan 20 tahun dari 24 September 1960, yaitu jangka hak guna bangunan hasil konversi eigendom orang asing, warga negara berkewarganegaraan ganda, dan badan hukum yang tidak ditunjuk Pemerintah (Pasal I ayat 3 UU 5/1960). Pasal 1 ayat 1 Keppres 32/1979 menyatakan tanah itu menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara pada saat haknya berakhir, dan Pasal 2 membuka pemberian hak baru bagi bekas pemegang yang memenuhi syarat. Untuk pemegang WNI tunggal, Pasal I ayat 1 yang kami baca tidak memuat batas waktu.
Apakah tenggat 2 Februari 2026 berlaku untuk eigendom?
Tidak menurut naskah yang kami baca. Pasal 96 ayat 1 PP 18/2021 mewajibkan pendaftaran dalam 5 tahun sejak PP itu berlaku, tetapi pasal itu menyangkut alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perorangan. Eigendom termasuk bekas hak barat yang diatur Pasal 95. Peraturan menteri pelaksana yang dimaksud Pasal 99 belum kami temukan, sehingga periksa dulu apakah sudah ada aturan baru.
Bagaimana membuktikan hak bila surat lama hilang?
Pasal 24 ayat 2 PP 24/1997 membolehkan pembuktian berdasarkan penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon dan pendahulunya. Penguasaan itu harus dilakukan dengan itikad baik dan terbuka, diperkuat saksi yang dapat dipercaya, serta tidak dipermasalahkan pihak lain sebelum maupun selama pengumuman. Kumpulkan bukti pajak bumi dan bangunan, kuitansi, foto lama, dan nama saksi. Pejabat pertanahan yang menilai apakah syarat itu terpenuhi.
Siapa yang diprioritaskan setelah hak barat berakhir?
Keppres 32/1979 mengatur tiga kepentingan. Negara dapat mengambil tanah untuk proyek pembangunan. Bekas pemegang yang memenuhi syarat dan mengusahakan atau menggunakan sendiri tanahnya diberi hak baru (Pasal 2). Rakyat yang menduduki tanah mendapat pertimbangan prioritas (Pasal 4 dan 5). Putusan kasasi dan PK dalam perkara Dago Elos memberi arah berbeda atas pertanyaan ini menurut analisis Novum, sehingga hasilnya sangat bergantung pada fakta dan bukti perkara.
Catatan penting
Tulisan ini penjelasan hukum yang bersifat umum dan disusun dari peraturan serta putusan yang berlaku pada tanggal penerbitan. Ia bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu. Setiap perkara punya fakta, bukti, dan tenggat yang berbeda, dan peraturan dapat berubah sewaktu waktu. Untuk keputusan yang menyangkut perkara Anda sendiri, konsultasikan lebih dulu dengan advokat atau penasihat hukum.
Catatan metodologi dan keterbukaan
Status peraturan diperiksa pada 6 Oktober 2026 pada naskah di peraturan.go.id (UU 5/1960) dan peraturan.bpk.go.id (Keppres 32/1979, PP 24/1997, PP 18/2021). Kutipan pasal diambil dari naskah itu. UU 5/1960, PP 24/1997, dan PP 18/2021 kami temukan berlaku; status formal Keppres 32/1979 di JDIH belum kami konfirmasi. Apakah PP 18/2021 mengubah rumusan Pasal 24 dan 32 PP 24/1997 belum kami petakan satu per satu, dan pengujian ketentuan ini di Mahkamah Konstitusi belum kami telusuri sampai ke amar putusannya.
Putusan yang disebut berasal dari analisis jurnal dan pemberitaan, bukan dari naskah di Direktori Putusan Mahkamah Agung, yang belum kami buka. Pasal 570 BW kami parafrase dari kutipan hukumonline.com dan belum dicocokkan dengan naskah resmi BW. Batas 6 bulan dalam PMA 2/1960 berasal dari satu sumber sekunder, dan naskah PMA 2/1960 serta Permendagri 3/1979 belum kami buka.
Perbedaan yang kami tandai, bukan kami perbaiki: dua jurnal yang kami buka menggambarkan 24 September 1980 sebagai batas konversi hak barat secara umum, sedangkan teks Pasal I ayat 1 UU 5/1960 tidak memuat batas waktu untuk pemegang WNI tunggal. Di JDIH, keterangan hubungan PP 18/2021 dengan PP 24/1997 tidak seragam: abstrak memakai kata mencabut, kolom status memakai kata mengubah.
Yang tidak kami temukan: peraturan menteri pelaksana Pasal 99 PP 18/2021, perkembangan perkara Dago Elos sesudah Januari 2026, dan statistik nasional jumlah bidang eigendom yang belum dikonversi. Karena itu artikel ini tidak memuat grafik data statistik, dan bar jangka waktu menggambarkan lama jangka dalam pasal, bukan jumlah perkara.
Sumber
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, diakses 6 Oktober 2026.
- Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat, diakses 6 Oktober 2026.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diakses 6 Oktober 2026.
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, diakses 6 Oktober 2026.
- Putri dan Susilowati, Analisis Yuridis Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 109 PK/Pdt/2022 Terkait Penguasaan Tanah Bekas Eigendom Verponding, Novum (UNESA), 2022, diakses 6 Oktober 2026.
- Mujiburohman, Legalisasi Tanah-Tanah Bekas Hak Eigendom, Jurnal Yudisial 14(1), 2021, diakses 6 Oktober 2026.
- Tirto.id, Warga Dago Elos minta bantuan KPK, 15 Januari 2026, diakses 6 Oktober 2026.
- detik.com Jawa Barat, 14 sampai 16 November 2024, putusan banding perkara pemalsuan, diakses 6 Oktober 2026.
- Mahendra, Telaah Singkat mengenai Hak Eigendom dan Ketentuan Konversinya, 26 Juli 2024, diakses 6 Oktober 2026.
- Munawaroh, Hak Eigendom, hukumonline.com, 2 Februari 2023, diakses 6 Oktober 2026.
Bacaan lanjutan di Mustafa Mytiba & Partners
Developer Pailit: Nasib PPJB dan Hak Pembeli Rumah. Bila tanah lama Anda kelak dijual atau dikembangkan lewat perjanjian pengikatan, artikel ini menjelaskan posisi pembeli saat pengembang pailit.
Tanah Ulayat: Pengertian dan Hak Masyarakat Adat. Tenggat 5 tahun Pasal 96 PP 18/2021 menyangkut bekas milik adat, kelompok hak lama lain yang dibahas di sini.
Baca juga
Verponding: Pengertian, Contoh, dan Cara Mengecek Status Tanahnya. Surat verponding sering tersimpan bersama dokumen eigendom. Artikel ini menjelaskan beda pajak dengan hak dan nasib tiap jenis surat.