Verponding adalah pajak atas tanah dan bangunan di masa Hindia Belanda, sehingga surat verponding pada dasarnya mencatat pajak, bukan hak. Penjelasan Pasal 4 ayat (1) Undang Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (UU 12/1985) memuat prinsip yang sama: tanda pembayaran atau pelunasan pajak bukan bukti pemilikan hak. Struk pajak kendaraan juga begitu. Ia membuktikan pajak dibayar, bukan siapa pemilik mobilnya.

Kata verponding dipakai untuk tiga hal yang berbeda. Ia bisa berarti pajaknya, nomor yang menempel pada tanah eigendom (hak milik paling penuh menurut hukum perdata Belanda) di register kadaster, atau Verponding Indonesia, bukti pajak tanah milik pribumi. Dokumen bekas hak barat tunduk pada Pasal 95 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021). Bukti pajak bekas milik adat tunduk pada Pasal 96 PP 18/2021 jo. Pasal 76A Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 (Permen 16/2021), yang mengubah untuk ketiga kalinya aturan pelaksana pendaftaran tanah.

Satu kata, dua nasib.

Tenggat Pasal 96 jatuh pada 2 Februari 2026. Itu sudah lewat. Pertanyaan pertama yang perlu Anda jawab: verponding yang mana yang Anda pegang? Pertanyaan kedua: apa yang tercatat tentang bidang itu di Kantor Pertanahan?

Pengertian Verponding: Pajak atas Benda Tetap, Bukan Surat Hak

Verponding adalah pajak atas benda tetap, yaitu tanah dan bangunan, yang dipungut sejak masa Hindia Belanda. Setelah merdeka, Indonesia masih memakainya. Pasal 2 Undang Undang Nomor 72 Tahun 1958 tentang Pajak Verponding untuk Tahun 1957 dan Berikutnya (UU 72/1958) menetapkan bahwa mulai 1957 benda tetap menurut Pasal 3 Verpondingsordonnantie 1928 dikenai pajak yang disebut verponding.

Pajak ini hanya mencatat siapa yang membayar. Ia tidak mencatat siapa yang berhak. Bayangkan kuitansi listrik atas nama Anda di sebuah rumah kontrakan. Kuitansi itu membuktikan Anda membayar listrik, tetapi tidak membuktikan rumahnya milik Anda.

Besar pajaknya mengikuti nilai, bukan luas. Menurut Harto Juwono dalam artikel sejarahnya (Journal of Historical Issues 2(1), 2025), nilai verponding atas tanah tertentu dihitung dari hasil tahunan, nilai jual, atau nilai sewa. Dua bidang yang luasnya sama bisa membayar pajak yang jauh berbeda. Karena itu angka pada surat pajak lama tidak cocok dipakai untuk menebak luas tanah.

Pasal 4 ayat (1) UU 12/1985 menetapkan siapa yang dibebani pajak: orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, memperoleh manfaat dari bumi, atau memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat dari bangunan. Pajak mengikuti kenyataan di lapangan. Siapa yang memakai dan menikmati, dialah yang ditunjuk membayar.

Verponding menjawab siapa yang membayar, bukan siapa yang memiliki.

Satu Kata, 3 Makna: Pajak, Nomor Kadaster, Bukti Pajak Pribumi

Orang memakai kata verponding untuk tiga hal yang berbeda. Surat lama, berita dan percakapan di loket sering mencampurnya. Campuran itulah yang membuat nasib sebuah surat tampak membingungkan.

Nomor kadaster itu seperti nomor rak di gudang arsip. Ia menunjukkan di mana catatan sebuah bidang disimpan. Ia tidak menunjukkan siapa pemilik barang di rak itu.

Definisi populer pun tidak seragam. Satu tulisan sekunder menyebut verponding sebagai nomor tagihan pajak, tulisan lain menyebutnya bukti pajak atau pajak atas harta tetap. Kami memakai rumusan UU 72/1958 dan UU 12/1985, karena keduanya naskah resmi.

Satu catatan lagi soal sumber. Penjelasan Umum UU 12/1985 menyebut tanah hukum barat dipajaki berdasarkan Ordonansi Verponding Indonesia 1923 dan Ordonansi Verponding 1928, sedangkan tanah hukum adat berdasarkan UU 11 Prp 1959. Juwono justru mengaitkan ordonansi 1923 dengan hak milik pribumi (inlandsch eigendom). Kami belum membuka naskah ordonansinya, jadi perbedaan sasaran kedua ordonansi itu belum bisa kami pastikan.

Dari Tarif 0,5 Persen di 1800 sampai PBB di 1986

Pajak atas benda tetap sudah ada jauh sebelum ordonansi 1923. Menurut Juwono, pada 1800 Gubernur Jenderal Van Overstraten mewajibkan pemegang hak milik atas benda tidak bergerak membayar verponding sebesar 0,5 persen dari nilai jual. Juwono merujuk Stibbe dan De Graaff (1917). Rujukan Staatsblad (lembaran resmi pemerintah Hindia Belanda) dalam artikelnya belum kami buka dari naskah aslinya, sehingga angka sebelum 1923 di bagian ini berlabel menurut Juwono.

Sesudah merdeka, pemungutan masih berjalan lewat peraturan sementara. Memori Penjelasan UU 72/1958 mencatat serangkaian aturan dari 1947 sampai 1953. Mulai 1951 pajak bumi dan pajak atas tanah usaha dihapus, sehingga pajak verponding dan pajak verponding Indonesia menjadi satu satunya pajak tanah.

UU 72/1958 lalu menetapkan harga verponding untuk masa 3 tahun takwim, yang pertama mulai 1 Januari 1957 (Pasal 2 angka 2). Pasal 6 ayat (1) membuatnya berlaku surut sampai tanggal itu. Pasal 6 ayat (3) menyatakan Ordonansi Verponding 1928 tidak berlaku selama undang undang itu berlaku.

Garis akhirnya 1 Januari 1986. Pasal 31 UU 12/1985 menetapkan tanggal itu sebagai awal berlakunya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Bagian pencabutannya menghapus Ordonansi Verponding Indonesia 1923 serta Ordonansi Verponding 1928. Sejak itu orang membayar PBB, bukan verponding.

Pajaknya sudah berhenti. Suratnya belum.

Eigendom, Verponding, Girik, Petok: Siapa Membayar Pajak Apa

Dokumen tanah lama sering tersimpan dalam satu map. Isinya bisa hak dan pajak sekaligus. Seperti sertifikat rumah dan tagihan PBB yang berada di laci yang sama, fungsinya berbeda walau tempatnya sama.

Eigendom adalah hak milik yang paling penuh menurut hukum perdata Belanda. Dokumennya biasa disebut grosse akta (salinan resmi akta) atau surat recht van eigendom. Penjelasan Pasal 24 ayat (1) huruf a dan b Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) menyebut grosse akta hak eigendom menurut Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad 1834 Nomor 27).

Hanya kolom eigendom yang pernah menyebut hak. Dua kolom lain mencatat pajak. Karena itu surat pajak tidak bisa menggantikan surat hak, setua apa pun kertasnya.

Penjelasan Pasal 24 ayat (1) huruf k PP 24/1997 menyebut lima dokumen itu dalam satu kelompok: petuk Pajak Bumi atau landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia. Petuk juga ditulis petok. Kelompok inilah yang kini ditentukan nasibnya oleh Pasal 96 dan Pasal 76A.

Cara eigendom dikonversi menurut Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria (UUPA) dan nasibnya sesudah PP 18/2021 sudah kami uraikan di artikel Hak Eigendom: Pengertian, Sejarah, dan Statusnya di Hukum Tanah Sekarang. Bagian ini tidak mengulangnya.

Pajak yang Lunas Tidak Menjadikan Anda Pemilik

Kuitansi sewa kos yang lunas tidak menjadikan penyewanya pemilik kos. Prinsip yang sama berlaku untuk pajak tanah. Penjelasan Pasal 4 ayat (3) UU 12/1985, pada contoh 2, membahas objek pajak yang pemilikannya masih disengketakan: pemanfaat atau penggunanya ditetapkan sebagai wajib pajak. Penunjukan itu bukan bukti pemilikan hak.

Dua istilah perlu dipisah. Alat bukti adalah sarana yang boleh dipakai pejabat atau hakim untuk menyimpulkan adanya hak. Petunjuk adalah bahan yang mengarahkan, tetapi belum cukup membuktikan sendiri. Surat pajak lama lebih dekat ke kelompok kedua.

Penjelasan Pasal 24 ayat (1) huruf k PP 24/1997 memang memasukkan bukti pajak lama ke daftar alat bukti tertulis hak lama untuk keperluan pendaftaran. Itu soal riwayat, bukan bukti hak yang setara sertifikat. Perbedaan ini dibahas lagi di bagian 7.

Mahkamah Agung sudah lama berpendapat begitu. Dua putusan di bawah kami baca dari ringkasan di MariNews, situs resmi Mahkamah Agung. Naskah putusannya belum kami buka.

Lawan dari surat pajak adalah sertifikat. Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 menyebut sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat. Surat verponding tidak punya kedudukan itu.

Pajak tetap berguna sebagai petunjuk. Dalam perkara Makassar yang dibahas di bagian 9, ahli waris memakai surat urut wajib pajak PBB tahun 1994 untuk menunjukkan riwayat penguasaan. Gugatannya tetap ditolak, karena alasan lain. Surat pajak membantu menceritakan riwayat, tetapi ia tidak menggantikan hak.

Verponding Indonesia di Loket Pendaftaran Tanah

Bila tanah Anda berasal dari hak lama, petugas pendaftaran meminta bukti. Hak lama adalah hak atas tanah yang sudah ada sebelum Undang Undang Pokok Agraria (UUPA) berlaku. Verponding Indonesia disebut dalam daftar bukti itu. Daftarnya ada di penjelasan PP 24/1997, bukan di batang tubuhnya.

Kutipan itu memuat batas waktu: Verponding Indonesia yang dimaksud adalah yang ada sebelum PP 10/1961 berlaku. Isi PP 10/1961 belum kami buka, jadi kami tidak menafsirkannya lebih jauh.

Pasal 24 ayat (1) PP 24/1997 menyatakan hak asal konversi hak lama dibuktikan dengan alat bukti tertulis atau keterangan yang kadar kebenarannya dianggap cukup. Yang menilai adalah Panitia Ajudikasi pada pendaftaran sistematik, yaitu pendaftaran serentak untuk satu wilayah. Pada pendaftaran sporadik, yaitu pendaftaran atas permohonan pemilik, yang menilai Kepala Kantor Pertanahan. Ada penilaian pejabat di sini, jadi tidak ada daftar surat yang otomatis diterima.

Jalur kedua menuntut penguasaan fisik 20 tahun atau lebih berturut turut, dengan itikad baik, secara terbuka, diperkuat kesaksian dan tidak dipermasalahkan pihak lain (Pasal 24 ayat (2)). Bayangkan warung di pojok jalan yang berdiri 25 tahun tanpa surat sewa tertulis. Tetangga dan pengurus RT bisa bercerita dan lamanya berdiri ikut bicara. Begitu cara berpikir jalur ini.

Dokumen yang dipakai untuk mendaftar tidak hilang sesudahnya. Pasal 35 ayat (1) dan (2) PP 24/1997 menyatakan dokumen alat bukti disimpan di Kantor Pertanahan sebagai bagian dari daftar umum. Bila bidang Anda pernah didaftarkan, jejak surat lamanya bisa ada di sana.

Lewat 2 Februari 2026: Yang Berubah dan Yang Tidak

Tenggat 5 tahun sudah lewat lebih dari 8 bulan. Pasal 96 ayat (1) PP 18/2021 mewajibkan pemilik perorangan mendaftarkan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat paling lama 5 tahun sejak PP itu berlaku. PP berlaku pada 2 Februari 2021 (Pasal 104), sehingga tenggatnya berakhir pada 2 Februari 2026 menurut penghitungan ATR/BPN dan media. Naskah tidak menegaskan apakah hari terakhirnya 2 atau 3 Februari 2026, sehingga kami memakai 2 Februari 2026.

Frasa tidak berlaku mudah disalahbaca. Pasal 76A ayat (2) huruf b menyatakan status tanah tetap tanah bekas milik adat. Yang kehilangan kekuatan adalah kertasnya sebagai alat bukti hak, bukan tanahnya. Seperti paspor lama yang sudah kedaluwarsa: tidak lagi bisa dipakai bepergian, tetapi isinya masih menunjukkan siapa Anda; orangnya tidak ikut hilang.

Pemberitaan sepanjang 2025 sampai Februari 2026 memuat pernyataan ATR/BPN yang senada. Kami membacanya dari cuplikan berita dan halaman beritanya belum kami buka utuh. Pada 23 Juni 2025 Kepala Biro Humas menyebut girik hingga letter C nantinya hanya pedoman lokasi tanah. Pada akhir Juni atau awal Juli 2025 Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah membantah isu bahwa tanah berbukti girik, verponding, atau letter C akan diambil negara.

Pada 18 Februari 2026 Kepala Biro Humas ATR/BPN kembali menegaskan bahwa tanah tidak diambil negara. Yang berubah, menurut pernyataan itu, adalah kedudukan dokumen lama menjadi petunjuk. Daftar surat tanah yang tidak berlaku di media umumnya tidak membedakan eigendom verponding (Pasal 95) dari Verponding Indonesia (Pasal 96 dan Pasal 76A). Padahal akibatnya berbeda.

Dalam pencarian kami sampai 7 Oktober 2026, tidak ditemukan perubahan PP 18/2021 atau Permen 16/2021. Tidak ditemukan pula perpanjangan tenggat Pasal 96. Hasil pencarian bukan jaminan, jadi periksa JDIH sebelum Anda bertindak.

Satu celah patut diketahui. Pasal 96 ayat (1) menyebut alat bukti yang dimiliki perorangan. Nasib verponding atas nama badan hukum atau yayasan belum kami temukan pembahasannya.

Catatan naskah: Pasal I angka 20 Permen 16/2021 menunjuk Lampiran III "sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76B ayat (7)". Pasal yang disisipkan adalah Pasal 76A ayat (7) dan kami tidak menemukan Pasal 76B di naskah yang dibaca. Kami menandainya di sini dan tidak memperbaikinya diam diam.

Verponding pada Tanah Eigendom: Nasibnya Diatur Pasal Lain

Bila surat Anda dokumen eigendom yang bernomor verponding, Pasal 96 tidak berlaku untuknya. Yang berlaku adalah Pasal 95 PP 18/2021. Pasal 95 ayat (1) menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas hak barat tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. Pasal 95 ayat (2) membuka pendaftaran lewat surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 saksi, dengan 4 unsur.

Perbedaan dengan Pasal 96 ada pada status tanah. Pada Pasal 96, tanahnya tetap bekas milik adat. Pada Pasal 95, tanahnya menjadi tanah negara menurut teks. Kata verponding tidak muncul di batang tubuh PP 18/2021 yang kami baca dan Penjelasan Pasal 90 sampai akhir tidak terbaca oleh kami.

2 Putusan dan 1 Klaim yang Luasnya Melebihi Satu Kabupaten

Kami tidak menemukan putusan yang menguji Pasal 96 PP 18/2021 atau Pasal 76A Permen 16/2021. Perkara yang ada menyangkut eigendom verponding dan justru itu berguna: ia memperlihatkan apa yang terjadi ketika nomor dan pajak dipakai sebagai dasar menuntut tanah. Semua nomor perkara di bawah berasal dari analisis jurnal ilmiah. Naskah putusannya belum kami buka dari Direktori Putusan Mahkamah Agung.

Perkara Makassar paling lengkap datanya. Ahli waris mengajukan akta balik nama berbahasa Belanda tahun 1912 yang memuat nomor verponding 3681, surat recht van eigendom, surat ahli waris dari Balai Harta Peninggalan Makassar tertanggal 26 September 2011, peta verponding kota tahun 1927 dan 1939, serta surat urut wajib pajak PBB tahun 1994. Pihak yang menguasai tanah memegang 4 sertifikat HGB dengan luas masing masing 936, 799, 911 dan 937 m2, jadi 3.583 m2 seluruhnya. Nama para pihak sengaja kami samarkan.

Menurut analisis Bidasari dan Tuto (Jurnal Legalitas 17(2), 2024), majelis hakim menilai tanah eigendom verponding itu benar milik penggugat. Tetapi sesudah UUPA hak itu tidak dikonversi, sehingga tanahnya beralih menjadi tanah negara. Gugatan ditolak seluruhnya dengan biaya perkara Rp2.350.000.

Penulis jurnal tidak setuju. Ia menyimpulkan eigendom verponding tetap menjadi alat bukti yang kuat selama belum ada peralihan hak. Jadi ada 2 pembacaan yang berhadapan: putusan yang menekankan tidak adanya konversi dan penulis yang menekankan kekuatan bukti. Kami tidak dapat memastikan apakah putusan itu merujuk Pasal 95 PP 18/2021, karena tanggal putusannya belum kami temukan.

Putusan tingkat pertama hanya mengikat pihak yang berperkara. Anggaplah ia contoh arah pertimbangan, bukan aturan umum.

Analisis Ahlanissa dan Aidi (Al-Manhaj 5(2), 2023) membahas perkara PN.Slw. Putusan NO berarti hakim tidak menilai pokok perkara karena gugatan cacat syarat formal. Jadi putusan itu belum menjawab siapa pemilik tanah. Penulis analisis menyimpulkan negara yang berhak atas tanah sengketa, tetapi itu kesimpulan penulis dan bukan amar putusan.

Klaim yang luasnya melebihi satu kabupaten adalah tanda bahaya yang kasatmata. Angka luas dan nomor pada surat lama tidak otomatis sah. Bagian 12 membahas salah baca itu.

Dokumen Anda yang Mana? Telusuri dengan 5 Pertanyaan

Pertanyaan "verponding saya masuk pasal yang mana" bisa dijawab lewat 5 pertanyaan ya atau tidak. Bagan di bawah memilah dokumen Anda ke aturan yang relevan. Ia menunjuk ke bagian artikel ini dan tidak menyimpulkan nasib tanah Anda.

Satu bidang bisa punya beberapa dokumen sekaligus, misalnya girik dan bukti bayar PBB. Mulailah dari dokumen yang paling tua. Jawaban untuk tanah Anda sendiri memerlukan pemeriksaan dokumen aslinya oleh advokat.

Cara Mengecek Status Tanah Berbukti Verponding

Mengecek status berarti mencari tahu apa yang tercatat tentang bidang itu di pemerintah. Itu berbeda dari menilai surat di tangan Anda. Dasarnya hak atas informasi: Pasal 34 ayat (1) PP 24/1997 memberi setiap orang yang berkepentingan hak mengetahui data fisik dan yuridis pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.

Pasal 187 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 (PMNA/KBPN 3/1997), sebagaimana diubah dengan Permen 16/2021, menyatakan informasi itu terbuka untuk umum. Pihak yang berkepentingan dapat memperolehnya lewat layanan informasi pertanahan elektronik. Enam langkah berikut bisa Anda ikuti berurutan.

Hasil pengecekan bukan putusan tentang hak Anda. Ia memberi gambaran data yang tercatat pada saat Anda bertanya.

5 Salah Baca yang Sering Menjebak Pemegang Surat Verponding

Lima anggapan di bawah mudah menjebak pembaca surat tanah lama. Ketuk untuk membaca koreksinya.

Yang Bisa Anda Kerjakan Minggu Ini

Ini persiapan umum, bukan strategi untuk perkara tertentu. Surat pernyataan penguasaan fisik menurut Pasal 76A ayat (4) Permen 16/2021 memuat 6 pernyataan: (a) tanah benar milik Anda, bukan milik orang lain dan bukan Tanah Negara; (b) dikuasai fisik 20 tahun atau lebih berturut turut; (c) dikuasai dengan itikad baik dan terbuka; (d) tidak ada keberatan pihak lain dan atau tidak dalam sengketa; (e) tidak ada keberatan kreditur bila dijaminkan; (f) bukan aset pemerintah, BUMN, atau BUMD dan tidak berada di Kawasan Hutan. Daftar periksa ini mengikuti urutan itu.

3 Hal Sebelum Anda Bertindak

Pertama, jangan menandatangani surat pernyataan sebelum isinya benar. Saksi bertanggung jawab perdata dan pidana atas kebenarannya (Pasal 76A ayat (6)), jadi pernyataan yang keliru menyeret orang lain.

Kedua, jangan menyerahkan dokumen asli kepada perantara yang menjanjikan hasil. Simpan yang asli, berikan salinan dan minta tanda terima.

Ketiga, jangan menunda bertanya. Tenggat Pasal 96 sudah lewat dan pengumuman pendaftaran oleh pihak lain hanya berjalan 14 atau 30 hari kalender. Untuk keputusan atas tanah Anda sendiri, bawa dokumen aslinya ke advokat.

Verponding Menunjuk Riwayat, Bukan Hak

Surat verponding menceritakan bahwa pajak atas sebuah bidang pernah dibayar. Ia tidak menceritakan siapa yang berhak. Pembedaan ini menentukan langkah Anda: pajak dan nomor hanya menunjuk ke riwayat, sedangkan hak dibuktikan lewat sertifikat atau, bagi hak lama, lewat pendaftaran.

Setelah 2 Februari 2026, peta jalannya terbagi dua. Dokumen bekas hak barat mengikuti Pasal 95 PP 18/2021. Bukti pajak bekas milik adat mengikuti Pasal 96 PP 18/2021 dan Pasal 76A Permen 16/2021, dengan status tanah yang tetap bekas milik adat.

Langkah berikutnya sama untuk keduanya. Pilah jenis dokumen Anda, kumpulkan riwayat dan bukti penguasaan, lalu tanyakan data bidang itu di Kantor Pertanahan. Tanah yang belum tercatat tidak akan mencatat dirinya sendiri.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Ditulis dan dianalisis oleh Tim Riset Mustafa Mytiba. Ada koreksi atau tambahan, kirimkan kepada kami lewat halaman kontak.