Putusan pailit tidak menghapus PPJB Anda dengan sendirinya. Yang berubah adalah lawan bicara Anda: sejak putusan diucapkan, semua urusan harta developer beralih ke kurator, dan setiap tahapnya punya tenggat.
Developer pailit tidak otomatis menghapus hak Anda atas rumah atau apartemen yang sudah dibeli lewat PPJB. Namun hak itu juga tidak otomatis aman. Menurut Pasal 21 UU 37/2004, kepailitan meliputi seluruh kekayaan developer pada saat putusan diucapkan, dan unit yang sertifikatnya masih atas nama developer berisiko dihitung sebagai bagian dari kekayaan itu.
Siapa yang diam, biasanya yang paling dirugikan.
Setelah putusan pailit, developer kehilangan hak mengurus hartanya dan semua urusan beralih ke kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas. Pembeli yang tahu tenggatnya, menyimpan buktinya, dan berani membantah daftar kurator punya peluang jauh lebih baik daripada pembeli yang hanya menunggu kabar.
Poin Penting dalam 30 Detik
- Setelah pailit, tuntutan soal harta developer diajukan kepada kurator, tidak lagi kepada developer (Pasal 26 ayat (1) UU 37/2004).
- PPJB yang lunas, unit yang sudah dikuasai, dan itikad baik menjadi dasar mengeluarkan unit dari harta pailit (SEMA 4/2016). Perlindungannya tidak otomatis dan harus diperjuangkan.
- Tagihan wajib didaftarkan ke kurator sebelum batas akhir yang ditetapkan Hakim Pengawas, paling lambat 14 hari setelah putusan (Pasal 113 dan 115).
- Bila tagihan Anda ditolak, bantahlah di rapat pencocokan piutang. Kreditor yang tidak membantah di rapat itu tidak boleh ikut dalam perkara renvoi (Pasal 127 ayat (5)).
- Bank yang memegang hak tanggungan atas sertifikat induk proyek dapat mengeksekusi haknya seolah tidak terjadi kepailitan (Pasal 55 ayat (1)).
Apa Artinya Developer Pailit bagi Pembeli
Pailit adalah keadaan ketika pengadilan niaga menyatakan sebuah perusahaan tidak membayar utangnya, lalu seluruh hartanya disita untuk dibagikan kepada para kreditor. Pasal 1 angka 1 UU 37/2004 menyebutnya sita umum. Syaratnya diatur Pasal 2 ayat (1): developer punya dua kreditor atau lebih dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang sudah jatuh waktu.
Bayangkan sebuah rumah yang semua pintunya disegel, lalu kuncinya diserahkan kepada satu orang. Orang itu kurator. Ia yang mengurus, menjual, dan membagikan isi rumah di bawah pengawasan Hakim Pengawas. Pemilik rumah sendiri tidak lagi memegang kunci.
Kepailitan meliputi seluruh kekayaan Debitor pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.
Bahasa sederhananya: semua yang tercatat sebagai milik developer pada hari putusan diucapkan masuk ke harta pailit. Rumah yang sertifikatnya masih atas nama developer ikut berisiko, walaupun Anda sudah menandatangani PPJB.
Sumber: UU 37/2004, JDIH BPK dan JDIH Kementerian Keuangan.Dua pasal lain menentukan kepada siapa Anda harus berbicara. Menurut Pasal 24 ayat (1), sejak putusan diucapkan developer kehilangan hak menguasai dan mengurus hartanya. Menurut Pasal 26 ayat (1), tuntutan tentang hak atau kewajiban yang menyangkut harta pailit diajukan oleh atau terhadap kurator.
Jadi menagih ke kantor pemasaran developer tidak lagi berguna.
Kurator juga langsung bekerja. Pasal 16 ayat (1) memberinya wewenang mengurus harta pailit sejak tanggal putusan diucapkan, walaupun developer mengajukan kasasi atau peninjauan kembali. Menunggu hasil kasasi sebelum bergerak bisa membuat Anda melewatkan tenggat. Bila Anda belum yakin apa saja isi dan kekuatan PPJB Anda, penjelasannya ada di artikel PPJB adalah.
Siapa Mengerjakan Apa
Tiga pihak akan sering Anda temui setelah putusan pailit. Ketiganya punya tugas berbeda, dan salah alamat berarti buang waktu.
| Pihak | Tugasnya bagi pembeli | Dasar |
|---|---|---|
| Kurator | Menerima pendaftaran tagihan, menyusun daftar piutang, menjawab apakah PPJB dilanjutkan, dan membuat laporan setiap 3 bulan | Pasal 16 ayat (1), Pasal 26 ayat (1), Pasal 36, Pasal 74 ayat (1), Pasal 115, Pasal 117 |
| Hakim Pengawas | Menetapkan batas tagihan dan jadwal rapat, menetapkan jangka waktu jawaban kurator bila tidak disepakati, dan mendamaikan bantahan di rapat pencocokan | Pasal 36 ayat (2), Pasal 113 ayat (1), Pasal 127 ayat (1) |
| Pengadilan niaga | Memutus renvoi prosedur dan gugatan lain lain, termasuk perlawanan terhadap daftar harta pailit | Pasal 3 ayat (1) dan penjelasannya, Pasal 127 |
Singkatnya, kurator adalah loket, Hakim Pengawas adalah pengawas loket, dan pengadilan niaga adalah tempat Anda mengadu bila loket menolak.
Pailit Tidak Sama dengan PKPU
Banyak developer yang bermasalah tidak langsung pailit. Mereka lebih dulu masuk PKPU, yaitu penundaan kewajiban pembayaran utang. PKPU adalah masa tawar menawar di bawah pengawasan pengadilan, ketika developer menyusun rencana perdamaian untuk dibayar bertahap kepada para kreditor.
| Hal | PKPU | Pailit |
|---|---|---|
| Tujuan | Menyusun perdamaian dan menata ulang utang | Membereskan harta dan membagikannya kepada kreditor |
| Yang mengurus | Developer bersama pengurus yang ditunjuk pengadilan | Kurator, di bawah Hakim Pengawas |
| Jangka waktu | PKPU tetap beserta perpanjangannya paling lama 270 hari sejak PKPU sementara diucapkan (Pasal 228 ayat (6)) | Tidak ada batas tetap, berjalan sampai harta selesai dibereskan |
| Nasib usaha | Proyek bisa dilanjutkan bila perdamaian disetujui dan disahkan | Harta dijual, kecuali kurator memilih melanjutkan usaha |
| Bila gagal | Bila PKPU tetap tidak dapat ditetapkan dalam tenggatnya, developer dinyatakan pailit (Pasal 228 ayat (5)) | Tidak berlaku |
Bedanya penting bagi pembeli. Dalam PKPU, suara Anda sebagai kreditor ikut menentukan diterima atau tidaknya rencana perdamaian. Dalam pailit, urusannya sudah beralih ke pembagian harta.
PKPU bisa dibayangkan seperti bengkel yang diberi waktu memperbaiki mobil sebelum mobil itu dilelang. Bila perbaikan berhasil dan para pemilik tagihan setuju, mobil kembali jalan. Bila gagal, mobil dilelang dan hasilnya dibagi.
Bagi pembeli, masa PKPU adalah kesempatan terakhir untuk ikut menentukan isi perdamaian, misalnya jadwal serah terima unit atau pengembalian uang. Karena itu, surat pemberitahuan dari pengurus PKPU jangan diabaikan. Bacalah rencana perdamaiannya sebelum rapat pemungutan suara, dan catat apa yang dijanjikan untuk unit Anda.
Nasib PPJB Anda: 3 Kemungkinan
PPJB tidak punya satu nasib yang sama untuk semua pembeli. Posisinya bergantung pada seberapa jauh transaksi Anda sudah berjalan pada hari putusan pailit diucapkan.
Di mana posisi PPJB Anda
Bila Kurator Tidak Menjawab
Pasal 36 memberi pembeli hak bertanya secara resmi. Ayat (1) membolehkan Anda meminta kurator memberi kepastian apakah PPJB akan dilanjutkan, dalam jangka waktu yang disepakati. Bila jangka waktu itu tidak disepakati, Hakim Pengawas yang menetapkannya menurut ayat (2).
Diam kuratorlah yang paling perlu diwaspadai. Menurut ayat (3), bila kurator tidak menjawab atau tidak bersedia melanjutkan, perjanjian berakhir. Anda dapat menuntut ganti rugi, tetapi diperlakukan sebagai kreditor konkuren, yaitu kreditor tanpa jaminan yang dibayar paling belakang. Sebaliknya, menurut ayat (4), kurator yang sanggup melanjutkan wajib memberi jaminan atas kesanggupannya.
Karena itu, ajukan permintaan kepastian secara tertulis dan simpan tanda terimanya.
Perdebatan soal Benda Dagangan
Kajian Universitas Diponegoro tahun 2022 tentang kepailitan pengembang apartemen Candiland di Semarang mencatat Pasal 37 dipakai sebagai alasan PPJB unit apartemen batal. Pendapat lain menilai unit hunian yang dibeli untuk ditinggali tidak sama dengan barang dagangan biasa. Belum ada rumusan Mahkamah Agung yang menyelesaikan perbedaan itu, jadi anggap saja ini wilayah yang diperdebatkan.
Bila PPJB Dibuat Menjelang Pailit
Kurator punya senjata yang disebut actio pauliana. Menurut Pasal 41 ayat (1) UU 37/2004, perbuatan hukum developer sebelum putusan pailit yang merugikan kreditor dapat dimintakan pembatalannya ke pengadilan. Pasal 41 ayat (2) mensyaratkan bukti bahwa developer dan pihak lawannya tahu, atau sepatutnya tahu, perbuatan itu akan merugikan kreditor.
Pembeli biasa yang membayar harga wajar jarang menjadi sasaran. Risikonya lebih besar bila unit dijual jauh di bawah harga pasar, dibayar dengan cara tidak lazim, atau dibeli pihak yang dekat dengan pengurus developer beberapa saat sebelum pailit. Karena itu, harga yang layak dan pembayaran yang tercatat rapi juga berfungsi sebagai perlindungan Anda.
3 Syarat agar Unit Keluar dari Harta Pailit
Pegangan utama pembeli bukan undang undang, tetapi rumusan rapat pleno Mahkamah Agung yang diberlakukan lewat SEMA 4/2016 tanggal 9 Desember 2016.
Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik.
Bahasa sederhananya: walaupun AJB belum dibuat dan sertifikat belum dibalik nama, hak atas tanah dianggap sudah pindah kepada Anda bila tiga syarat ini terpenuhi sekaligus.
Sumber: JDIH Mahkamah Agung. SEMA adalah pedoman bagi hakim, bukan undang undang, tetapi dipakai pengadilan dalam memutus.Ketiganya kumulatif. Satu syarat saja yang lemah dapat membuat klaim Anda goyah, jadi siapkan buktinya sejak sekarang.
| Syarat | Artinya | Bukti yang biasanya diminta |
|---|---|---|
| Lunas | Seluruh harga sudah dibayar | Kuitansi, rekening koran, bukti transfer ke rekening developer, surat keterangan lunas, bukti pencairan KPR |
| Menguasai objek | Unit sudah di tangan Anda | Berita acara serah terima, kunci, tagihan listrik dan air atas nama Anda, foto penghunian |
| Itikad baik | Anda membeli dengan jujur dan wajar | PPJB di hadapan notaris, harga yang layak, korespondensi dengan developer, tidak ada hubungan istimewa dengan developer |
Perlindungan ini tidak berjalan sendiri. Kurator bisa saja tetap memasukkan unit Anda ke daftar harta pailit, dan Anda yang harus mengajukan keberatannya.
Ada satu salah paham yang perlu diluruskan. SEMA 2/2024 memang menyempurnakan kriteria pembeli beritikad baik, tetapi tambahannya khusus untuk penyelesaian hak tagih negara dari dana BLBI. Bagi pembeli rumah dari developer, SEMA 4/2016 tetap menjadi pegangannya.
Bila Sertifikat Induk Dijaminkan ke Bank
Developer lazim meminjam uang dari bank dengan menjaminkan sertifikat induk proyek. Bila itu terjadi, bank berdiri di depan antrean.
... setiap Kreditor pemegang gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotek, atau hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan.
Bahasa sederhananya: bank pemegang hak tanggungan boleh menjual tanah yang dijaminkan kepadanya seakan developer tidak pailit.
Sumber: UU 37/2004, JDIH BPK.Posisi para pihak setelah developer pailit
- Unit yang dikeluarkan dari harta pailitTidak ikut antrean pembagian. Posisi terbaik bagi pembeli, tetapi harus diperjuangkan.
Di luar harta pailit - Kreditor pemegang jaminan kebendaanMisalnya bank pemegang hak tanggungan atas sertifikat induk. Dapat mengeksekusi seolah tidak ada kepailitan (Pasal 55 ayat (1)).
Kreditor separatis - Kreditor yang oleh undang undang diberi hak didahulukanTagihan tertentu yang diberi keistimewaan oleh peraturan.
Kreditor preferen - Kreditor tanpa jaminanTermasuk pembeli yang PPJB-nya berakhir. Dibagi menurut perbandingan besar tagihan masing masing, sesuai Pasal 1132 KUH Perdata.
Kreditor konkuren
Banyak pembeli baru tahu tanahnya dijaminkan setelah developer pailit. Salah satu sebabnya ada di Pasal 22E ayat (2) PP 12/2021. Bila tanah atau bangunan menjadi agunan saat pemasaran, developer hanya "dapat menjelaskan" kepada calon pembeli. Kata dapat berarti tidak wajib.
Kajian jurnal Notaire tahun 2025 atas perkara 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024 menunjukkan tanah yang belum dipecah dan sedang dijaminkan tetap bisa dimenangkan pembeli. Menurut kajian itu, penyelesaiannya masih harus dilanjutkan dengan pelunasan utang, pemecahan sertifikat, AJB, dan balik nama. Jalannya panjang.
Dua Putusan MA yang Dimenangkan Pembeli
Perlindungan dalam SEMA 4/2016 bukan teori. Dua putusan kasasi berikut terverifikasi di Direktori Putusan Mahkamah Agung, dan keduanya berujung baik bagi pembeli.
644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017
Tim kurator PT Ladang Rizky Jaya Sentosa (dalam pailit), developer perumahan di Surabaya, mengajukan kasasi melawan para pembeli. Kasasi kurator ditolak.
Perkaranya berawal dari gugatan lain lain di Pengadilan Niaga Surabaya. Majelis: H. Hamdi (ketua), H. Panji Widagdo, dan Ibrahim.
395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024
Para pembeli rumah di Lavanya Hills Residences, Cinere, melawan tim kurator PT Graha Cipta Suksestama dan PT Niman Internusa (dalam pailit). Kasasi pembeli dikabulkan.
MA membatalkan putusan Pengadilan Niaga Jakarta Pusat tanggal 5 Januari 2023, menyatakan para pembeli sebagai pembeli beritikad baik yang wajib dilindungi, dan menyatakan PPJB mereka sah dan mengikat. Majelis: H. Hamdi (ketua), Rahmi Mulyati, dan Nani Indrawati.
Jalurnya lewat pengadilan niaga
Kedua perkara berangkat dari gugatan lain lain di pengadilan niaga, bukan gugatan biasa di pengadilan negeri. Pada perkara 2024, pembeli sempat kalah di tingkat pertama sebelum menang di kasasi.
Geser untuk melihat kartu berikutnya.
Sumber: metadata dan amar di Direktori Putusan Mahkamah Agung, diakses 25 September 2026. Nama para pembeli tidak kami tulis.Dua putusan ini menunjukkan peluang, bukan jaminan. Setiap perkara berdiri di atas bukti dan fakta sendiri.
Cara Menagih ke Kurator, Tahap demi Tahap
Menagih dalam kepailitan mirip mengantre di loket yang jam tutupnya diumumkan sekali saja. Datang terlambat, antrean sudah bubar. Setiap tahap di bawah punya tenggat, dan sebagian besar tenggat itu ditetapkan per perkara.
Tenggat utama dalam UU 37/2004, dalam hari
Tenggat untuk Anda sendiri pendek. Yang panjang adalah tenggat bagi proses secara keseluruhan.
Sumber: UU 37/2004 tentang pengumuman kurator, Pasal 113 ayat (1), Pasal 8 ayat (5), Pasal 74 ayat (1), dan Pasal 228 ayat (6). Batang laporan kurator memakai 90 hari sebagai padanan 3 bulan.Alur penagihan pembeli setelah developer pailit
- Cari pengumuman putusan dan nama kuratorUU 37/2004 mewajibkan kurator mengumumkan putusan pailit di Berita Negara dan paling sedikit dua surat kabar harian.
Paling lambat 5 hari setelah putusan diterima kurator - Hakim Pengawas menetapkan batas tagihanTermasuk batas akhir pengajuan tagihan dan jadwal rapat pencocokan piutang (Pasal 113 ayat (1)).
Paling lambat 14 hari setelah putusan - Daftarkan tagihan ke kuratorSertakan perhitungan, bukti, dan pernyataan ada atau tidaknya hak istimewa (Pasal 115 ayat (1)). Minta tanda terima bertanggal dan bertanda tangan.
Sebelum batas akhir yang ditetapkan - Minta kepastian nasib PPJBTanyakan secara tertulis apakah PPJB dilanjutkan (Pasal 36).
Jangka waktu disepakati atau ditetapkan Hakim Pengawas - Periksa daftar piutang sementaraKurator memisahkan tagihan yang diakui dari yang dibantah beserta alasannya (Pasal 117).
Sebelum rapat pencocokan - Hadiri rapat pencocokan piutang dan bantah bila perluBantahan yang tidak bisa didamaikan Hakim Pengawas diteruskan ke pengadilan (Pasal 127 ayat (1)).
Di dalam rapat - Tempuh renvoi atau gugatan lain lainRenvoi untuk sengketa tagihan, gugatan lain lain untuk mengeluarkan unit dari harta pailit.
Gugatan lain lain diputus paling lambat 60 hari - Pantau laporan kuratorLaporan kurator setiap 3 bulan kini wajib ditembuskan kepada kreditor.
Setiap 3 bulan
Satu kebiasaan keliru sering muncul: merasa tagihan sudah tercatat karena developer punya daftar pembeli. Laman Kepaniteraan Niaga PN Surabaya menegaskan pendaftaran ke kurator tetap wajib, walaupun piutang Anda sudah tercatat di pembukuan developer. Jangan hanya menunggu surat atau iklan koran. Hubungi kurator langsung untuk memastikan tenggatnya.
Isi Berkas Tagihan yang Rapi
Pasal 115 ayat (1) UU 37/2004 mewajibkan setiap kreditor menyerahkan perhitungan atau keterangan tertulis tentang sifat dan jumlah piutangnya, bukti atau salinannya, dan pernyataan ada atau tidaknya hak istimewa atau hak jaminan. Panduan Kepaniteraan Niaga PN Surabaya merincinya lebih praktis.
- Jumlah tagihan dihitung per tanggal putusan pailit, termasuk bunga atau denda bila diperjanjikan dalam PPJB.
- Keterangan jaminan atau hak didahulukan, bila ada, beserta buktinya.
- Salinan PPJB, seluruh bukti bayar, dan bukti penguasaan unit.
- Pernyataan tegas apa yang Anda minta: unit diserahkan, atau uang dikembalikan beserta ganti rugi.
Satu hal kecil sering terlupa. Mintalah tanda terima yang bertanggal dan bertanda tangan kurator.
Berkas kepailitan di kepaniteraan pengadilan niaga juga dapat difotokopi dengan membayar biaya kepada panitera. Cara ini berguna bila Anda perlu melihat daftar piutang atau berita acara rapat yang tidak dikirimkan kepada Anda.
Dua Putusan MK Tahun 2026 yang Mengubah Proses
Laporan kurator wajib ditembuskan
Diucapkan 29 April 2026, dikabulkan sebagian. Laporan kurator setiap 3 bulan menurut Pasal 74 ayat (1) wajib ditembuskan kepada kreditor dan debitor, lewat surat tercatat, surel, atau aplikasi.
Berita resmi Mahkamah KonstitusiInsolvensi tidak lagi otomatis
Diucapkan 25 Mei 2026, dikabulkan sebagian. Keadaan insolvensi menurut Penjelasan Pasal 292 berlaku sejak dinyatakan demi hukum oleh Hakim Pengawas dalam rapat kreditor.
Berita dan siaran pers resmi Mahkamah KonstitusiBagi pembeli, putusan pertama berarti Anda tidak perlu lagi datang ke pengadilan untuk tahu perkembangan harta developer. Pastikan kurator punya alamat surat dan surel Anda yang benar. Putusan kedua berkaitan dengan kapan harta pailit mulai boleh dijual, sehingga saat rapat kreditor menjadi penting untuk diikuti.
Bila Tagihan Ditolak: Renvoi atau Gugatan Lain Lain
Ada dua pintu ke pengadilan niaga, dan keduanya sering tertukar. Pilihannya bergantung pada apa yang Anda minta.
Ketuk untuk membandingkan dua jalur
Dipakai bila kurator menolak atau memotong tagihan Anda, dan Hakim Pengawas gagal mendamaikan di rapat pencocokan piutang. Hakim Pengawas lalu memerintahkan kedua pihak menyelesaikannya di pengadilan.
Pokok sengketa: jumlah dan kedudukan tagihanDiperiksa secara sederhana menurut Pasal 127 ayat (3). Hanya kreditor yang membantah di rapat pencocokan yang boleh ikut.
Dipakai untuk perkara lain yang berkaitan dengan harta pailit, termasuk perlawanan terhadap daftar harta pailit. Jalur inilah yang ditempuh para pembeli dalam perkara 644 K/2017 dan 395 K/2024.
Pokok sengketa: unit dikeluarkan dari harta pailitHukum acaranya sama dengan permohonan pailit, termasuk batas waktu putusan 60 hari dan upaya kasasi.
| Hal | Renvoi prosedur | Gugatan lain lain |
|---|---|---|
| Diajukan ke | Pengadilan niaga, atas perintah Hakim Pengawas | Ketua pengadilan niaga tempat kedudukan developer (Pasal 3 ayat (1) dan Pasal 6) |
| Wajib lewat advokat | Ya, menurut praktik yang dirangkum DJKN | Ya (Pasal 7 ayat (1)) |
| Batas waktu putusan | Diperiksa secara sederhana (Pasal 127 ayat (3)) | Paling lambat 60 hari sejak didaftarkan (Pasal 8 ayat (5)) |
| Syarat khusus | Sudah membantah di rapat pencocokan | Punya hubungan hukum dengan harta yang disengketakan |
| Biaya | Panjar biaya perkara menurut ketetapan pengadilan niaga | Panjar biaya perkara menurut ketetapan pengadilan niaga |
Pengadilan niaga hanya ada di lima kota: Jakarta Pusat, Surabaya, Semarang, Medan, dan Makassar, menurut Keputusan Presiden Nomor 97 Tahun 1999 bersama pembentukan awal di Jakarta Pusat. Perkara Anda diperiksa di pengadilan niaga yang wilayahnya meliputi tempat kedudukan developer, bukan tempat rumah Anda berada.
Developer Apartemen yang Sulit Dipailitkan
Sebagian pembeli apartemen berpikir mengajukan pailit bisa menekan developer yang mangkrak. Sejak akhir 2023, jalan itu nyaris tertutup.
Permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU terhadap pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian secara sederhana sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 8 ayat (4) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
Bahasa sederhananya: permohonan pailit atau PKPU terhadap developer apartemen dan rumah susun akan dianggap tidak bisa dibuktikan secara sederhana, sehingga pada praktiknya cenderung ditolak.
Sumber: SEMA 3/2023, hasil rapat pleno kamar 19 sampai 21 November 2023. Bunyi dicocokkan dari beberapa salinan, lihat catatan metodologi.Rumusan ini tidak diubah oleh rapat pleno Mahkamah Agung tahun 2024 maupun 2025. Artinya, bagi pembeli apartemen, jalan yang tersisa adalah gugatan perdata biasa, misalnya wanprestasi, yaitu gugatan karena developer tidak menepati isi perjanjian.
- 18 Oktober 2004UU 37/2004 tentang Kepailitan dan PKPU berlaku.
- 9 Desember 2016SEMA 4/2016 merumuskan tiga syarat peralihan hak lewat PPJB: lunas, menguasai objek, dan itikad baik.
- 2021PP 12/2021 mewajibkan jaminan pembangunan dari lembaga penjamin sebelum developer memasarkan.
- 29 Desember 2023SEMA 3/2023 menyatakan permohonan pailit dan PKPU terhadap developer apartemen dan rumah susun tidak memenuhi pembuktian sederhana.
- 17 Desember 2024SEMA 2/2024 menambah kriteria pembeli beritikad baik khusus hak tagih dana BLBI, tanpa mengubah rumusan developer.
- April dan Mei 2026Putusan MK 74/PUU-XXIV/2026 dan 181/PUU-XXIII/2025 mengubah soal laporan kurator dan saat mulainya insolvensi.
Pandangan Mustafa Mytiba & Partners
Bagian ini penilaian kami, bukan kutipan dari sumber mana pun. Bunyi SEMA 3/2023 hanya menyebut developer apartemen dan rumah susun. Kami membacanya tidak menjangkau developer rumah tapak, sehingga permohonan pailit terhadap developer perumahan biasa tetap diuji dengan syarat Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 8 ayat (4) UU 37/2004. Sampai tanggal pemeriksaan kami, belum kami temukan putusan yang memperluasnya.
Pandangan pembanding juga kuat. Guru Besar Hukum Kepailitan Universitas Airlangga, M. Hadi Subhan, menilai rumusan ini tidak sejalan dengan UU 37/2004, karena pengecualian semacam itu semestinya diatur undang undang. Menurut pemberitaan Hukumonline, ia juga mengingatkan bahwa pembeli apartemen yang sudah lunas semestinya tidak dimasukkan ke harta pailit. SEMA adalah pedoman bagi hakim, dan kekuatannya tidak setara undang undang.
Satu hal yang tidak berubah. Bila developer apartemen sudah telanjur dinyatakan pailit sebelum atau di luar rumusan ini, seluruh jalur penagihan di atas tetap berlaku bagi Anda.
Langkah yang Bisa Anda Kerjakan
Persiapan umum ini dikelompokkan menurut keadaan Anda. Untuk perkara tertentu, strateginya perlu dibicarakan dengan advokat.
1Sebelum membeliAnda masih memilih rumah atau apartemen
- Minta salinan bukti jaminan pembangunan. Menurut Pasal 22C ayat (7) PP 12/2021, jaminan ini dibuktikan dengan surat dukungan bank atau bukan bank.
- Tanyakan tertulis apakah tanah atau bangunan sedang menjadi agunan bank.
- Pastikan PPJB dibuat di hadapan notaris, dan pelajari drafnya sebelum menandatangani.
- Bayar hanya ke rekening atas nama developer, dan simpan setiap bukti transfer.
2Tanda bahayaPembangunan molor atau developer sulit dihubungi
- Kumpulkan dalam satu map: PPJB, semua bukti bayar, berita acara serah terima, dan korespondensi.
- Bila unit sudah diserahkan, alihkan tagihan listrik dan air atas nama Anda.
- Pantau daftar perkara pengadilan niaga yang meliputi tempat kedudukan developer untuk permohonan PKPU atau pailit.
- Berkumpul dengan sesama pembeli untuk berbagi informasi dan biaya pendampingan.
3Setelah putusanDeveloper sudah dinyatakan pailit
- Cari pengumuman putusan di Berita Negara dan surat kabar, lalu catat nama dan alamat kurator.
- Daftarkan tagihan sebelum batas akhir, dan minta tanda terima bertanggal.
- Minta kepastian tertulis apakah PPJB dilanjutkan.
- Hadiri rapat pencocokan piutang dan siapkan bantahan bila tagihan Anda ditolak.
- Pastikan kurator menyimpan alamat surel Anda untuk tembusan laporan tiap 3 bulan.
Yang Menentukan Nasib Unit Anda
Dari semua pasal dan putusan di atas, nasib unit Anda biasanya ditentukan tiga hal.
- Bukti. Lunas, penguasaan unit, dan itikad baik harus bisa ditunjukkan dengan dokumen, bukan hanya diceritakan.
- Waktu. Tagihan yang terlambat didaftarkan dan bantahan yang tidak diajukan di rapat pencocokan sulit diperbaiki belakangan.
- Posisi bank. Bila sertifikat induk dijaminkan, penyelesaian unit Anda hampir pasti melibatkan urusan pelunasan kepada bank.
Putusan pailit terasa seperti akhir cerita. Bagi pembeli yang bergerak cepat, sering kali justru di situlah perjuangan yang sebenarnya dimulai.
Mulailah dari yang paling sederhana. Kumpulkan dokumen hari ini, cari nama kurator, dan catat tanggal rapat. Dua putusan Mahkamah Agung di atas menunjukkan pembeli bisa menang, bahkan setelah kalah di tingkat pertama, asalkan jalurnya benar dan buktinya lengkap.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa yang terjadi pada PPJB jika developer pailit?
PPJB tidak hapus dengan sendirinya. Nasibnya bergantung pada seberapa jauh transaksi sudah berjalan. Bila pembeli sudah lunas, menguasai unit, dan beritikad baik, pembeli punya dasar meminta unit dikeluarkan dari harta pailit menurut SEMA 4/2016 rumusan Kamar Perdata angka 7. Bila belum lunas atau unit belum diserahkan, pembeli dapat meminta kepastian kurator apakah PPJB dilanjutkan menurut Pasal 36 UU 37/2004. Bila kurator tidak menjawab atau menolak, perjanjian berakhir dan pembeli menjadi kreditor konkuren.
Apakah rumah yang sudah lunas bisa masuk harta pailit developer?
Bisa, bila sertifikatnya masih atas nama developer, karena Pasal 21 UU 37/2004 memasukkan seluruh kekayaan developer ke harta pailit. Pembeli yang lunas, menguasai unit, dan beritikad baik dapat mengajukan perlawanan lewat gugatan lain lain di pengadilan niaga. Dalam putusan 644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017 dan 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024, Mahkamah Agung memenangkan para pembeli. Hasil setiap perkara tetap bergantung pada buktinya.
Kepada siapa pembeli menagih setelah developer pailit?
Kepada kurator, bukan kepada developer. Menurut Pasal 26 ayat (1) UU 37/2004, tuntutan tentang hak atau kewajiban yang menyangkut harta pailit diajukan oleh atau terhadap kurator. Nama dan alamat kurator dapat dilihat dari pengumuman putusan pailit di Berita Negara dan surat kabar harian.
Berapa lama batas waktu mendaftarkan tagihan ke kurator?
Batasnya ditetapkan per perkara. Menurut Pasal 113 ayat (1) UU 37/2004, Hakim Pengawas menetapkan batas akhir pengajuan tagihan dan jadwal rapat pencocokan piutang paling lambat 14 hari setelah putusan pailit. Karena itu pembeli perlu menghubungi kurator secepatnya, mendaftarkan tagihan dengan bukti lengkap, dan meminta tanda terima bertanggal.
Apa bedanya renvoi prosedur dan gugatan lain lain?
Renvoi prosedur menurut Pasal 127 UU 37/2004 dipakai untuk sengketa jumlah atau kedudukan tagihan yang tidak dapat didamaikan Hakim Pengawas di rapat pencocokan piutang, dan hanya bisa ditempuh kreditor yang membantah di rapat itu. Gugatan lain lain menurut Pasal 3 ayat (1) dan penjelasannya dipakai untuk perkara lain yang berkaitan dengan harta pailit, termasuk meminta unit dikeluarkan dari daftar harta pailit, dan diputus paling lambat 60 hari sejak didaftarkan. Keduanya diajukan lewat advokat.
Apakah developer apartemen bisa dipailitkan?
Menurut SEMA 3/2023, permohonan pailit atau PKPU terhadap developer apartemen dan rumah susun tidak memenuhi syarat pembuktian sederhana dalam Pasal 8 ayat (4) UU 37/2004, sehingga pada praktiknya cenderung ditolak. Rumusan itu tidak menyebut developer rumah tapak dan tidak diubah rapat pleno Mahkamah Agung tahun 2024 dan 2025. Pembeli apartemen masih dapat menempuh gugatan perdata biasa, misalnya wanprestasi.
Bagaimana jika sertifikat induk proyek dijaminkan ke bank?
Menurut Pasal 55 ayat (1) UU 37/2004, bank pemegang hak tanggungan dapat mengeksekusi haknya seolah tidak terjadi kepailitan. Posisi bank karena itu mendahului pembeli yang belum mengeluarkan unitnya dari harta pailit. Menurut Pasal 22E ayat (2) PP 12/2021, developer hanya dapat menjelaskan agunan kepada calon pembeli, tidak wajib, sehingga pembeli sebaiknya menanyakannya secara tertulis sebelum membeli.
Catatan penting
Tulisan ini penjelasan hukum yang bersifat umum dan disusun dari peraturan serta putusan yang berlaku pada tanggal penerbitan. Ia bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu. Setiap perkara kepailitan punya fakta, bukti, dan tenggat yang ditetapkan tersendiri, dan peraturan dapat berubah sewaktu waktu. Untuk keputusan yang menyangkut unit atau tagihan Anda sendiri, konsultasikan lebih dulu dengan advokat atau penasihat hukum.
Catatan metodologi dan keterbukaan
Status peraturan diperiksa pada 27 September 2026 di JDIH BPK, JDIH Kementerian Keuangan, JDIH Mahkamah Agung, laman Mahkamah Konstitusi, Kepaniteraan Mahkamah Agung, dan Direktori Putusan Mahkamah Agung.
Bunyi Pasal 1 sampai Pasal 118 UU 37/2004 dibaca dari salinan resmi di JDIH BPK dan JDIH Kementerian Keuangan. Bunyi Pasal 127 ayat (1) dicocokkan dari artikel DJKN Kementerian Keuangan dan salinan naskah undang undang, sedangkan Pasal 127 ayat (3) dan (5) serta Pasal 6, 7, dan 8 untuk gugatan lain lain diambil dari rangkuman DJKN. Pasal 228 diambil dari pasal.id dan dicocokkan dengan salinan lain. Kewajiban kurator mengumumkan putusan pailit ditulis tanpa nomor pasal karena nomornya belum kami cocokkan ke naskah resmi.
Bunyi SEMA 3/2023 dicocokkan dari beberapa salinan sekunder yang seragam, karena naskah di JDIH Mahkamah Agung belum terbaca utuh. Nomor, tanggal, majelis, dan amar putusan 644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017 dan 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024 diambil dari metadata Direktori Putusan Mahkamah Agung. Keterangan lanjutan tentang penyelesaian perkara 395 K berasal dari kajian jurnal Notaire. Putusan Mahkamah Konstitusi 74/PUU-XXIV/2026 dan 181/PUU-XXIII/2025 diambil dari berita dan siaran pers resmi Mahkamah Konstitusi.
Putusan lain yang disebut dalam sejumlah kajian, yaitu 1459 K/Pdt.Sus-Pailit/2021 dan 33 PK/Pdt.Sus-Pailit/2021, tidak kami pakai karena belum ditemukan di Direktori Putusan. Tidak ada data resmi jumlah perkara pailit developer yang dipisahkan per sektor, sehingga tulisan ini tidak memuat angka itu. Besaran panjar biaya perkara tidak dicantumkan karena berbeda di tiap pengadilan niaga. Tulisan ini dijadwalkan ditinjau ulang setiap 6 bulan.
Tidak ada perkara dalam tulisan ini yang berkaitan dengan klien Mustafa Mytiba & Partners. Nama para pembeli dalam putusan tidak ditulis.
Sumber
- Undang Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU, JDIH BPK, diakses 25 September 2026.
- Salinan UU 37/2004, JDIH Kementerian Keuangan, diakses 25 September 2026.
- Pasal 228 UU 37/2004, pasal.id, diakses 25 September 2026.
- SEMA Nomor 4 Tahun 2016, JDIH Mahkamah Agung, diakses 25 September 2026.
- SEMA Nomor 3 Tahun 2023, JDIH Mahkamah Agung, diakses 25 September 2026.
- PP Nomor 12 Tahun 2021, JDIH BPK, diakses 25 September 2026.
- Pasal 22C PP 12/2021, pasal.id, diakses 25 September 2026.
- Putusan MA 644 K/Pdt.Sus-Pailit/2017, Direktori Putusan MA, diakses 25 September 2026.
- Putusan MA 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024, Direktori Putusan MA, diakses 25 September 2026.
- Mahkamah Konstitusi, berita Putusan 74/PUU-XXIV/2026, diakses 25 September 2026.
- Mahkamah Konstitusi, berita Putusan 181/PUU-XXIII/2025, diakses 25 September 2026.
- Mahkamah Konstitusi, siaran pers Putusan 181/PUU-XXIII/2025, diakses 25 September 2026.
- DJKN Kementerian Keuangan, Mengenal Gugatan Lain Lain dalam Perkara Kepailitan, 3 Juni 2024, diakses 25 September 2026.
- Kepaniteraan Niaga PN Surabaya, Hak Kreditur, diakses 25 September 2026.
- Kepaniteraan MA, rumusan pleno kamar 2025, diakses 25 September 2026.
- PA Buntok, rumusan pleno kamar 2024 (SEMA 2/2024), diakses 25 September 2026.
- Hukumonline, SEMA 3/2023 dinilai tak sejalan UU Kepailitan, 11 Maret 2024, diakses 25 September 2026.
- Repositori Universitas Diponegoro, kajian kepailitan Candiland Semarang, 2022, diakses 25 September 2026.
- Jurnal Notaire, Universitas Airlangga, 2025, kajian putusan 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024, diakses 25 September 2026.
Bacaan lanjutan di Mustafa Mytiba & Partners
PPJB adalah. Menjelaskan isi, kekuatan, dan beda PPJB dengan AJB, dasar dari semua hak pembeli yang dibahas di sini.
Hukum Agraria dan Pertanahan. Halaman induk yang memetakan hak atas tanah, sertifikat, dan sengketa pertanahan di Indonesia.